“六年一学位”松绑后，海淀老破小学区房溢价还能撑多久？
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2026年4月28日，海淀区发布义务教育入学新政，把实施整整十年的"六年一学位"松了一道口子：同一地址的学位即便被占用，适龄儿童也不再失去入学资格，只是入学途径从单校划片改成多校划片。
这条政策当年是为平抑学区房过热推出的——那几年海淀小学入学需求连年上涨，2018年首次突破3万人，2019年达到3.
4万。
十年后被放宽，原因不是学区房不热了，是孩子不够了：2023年海淀小学入学4.
1万人触顶，2024年回落到3.
4万，2025年3.
1万，2026年预计近3万。
800万和450万，不是同一套房的两次报价 吉屋网2026年10月15日更新的挂牌信息里，小南庄在售房源是这样的：46㎡一居450万，62㎡两居639万，81㎡三居800万，小区参考均价92603元/㎡。
房天下10月17日的榜单上，还有一套59.
23㎡的两居挂405万。
北京海淀区城乡仓储大超市旁居民区外景 也就是说， "800万"和"450万"是同一个时点、两个不同户型的挂牌价 ，不是一个户型从高点跌到了低点。
贝壳研究院2026年一季度的统计口径是，北京核心城区纯学位老破小均价较2021年高点普遍回落35%到45%，部分没有居住属性的极小户型跌幅超过50%。
西城德胜片区从2021年高点的14.
5万/㎡跌到9.
2万左右。
长城一花园一套85㎡，2021年高峰成交1295万，2024年冰点卖到552万，跌幅约57%，如今回升企稳在610万左右；
国城花园44㎡小户型站稳17万/㎡，较低位反弹超过15%。
跌了一半，又弹回一部分。
街边中介摆放的手写二手房房源报价牌 杭州学军小学本部走的是另一条路。
文二新村2016年均价51353元/㎡，2021年冲到100462元/㎡，2026年以来成交均价只剩55100元/㎡， 十年涨幅只剩7.
3% ，还不如一些没有名校加持的小区。
求智巷一套59.
88㎡的学军本部法拍房底价成交，单价约4.
81万。
杭州这十年，学区房等于白涨。
杭州求智巷学区房法拍成交公示页面 太原迎泽区则是反例。
山大附中学区房从高峰3.
1万/㎡微跌到2.
9万/㎡，仍比全市二手房均价8000元/㎡高出近三倍，小户型带空学位挂出去一个多月就能卖掉。
同一个政策名字，跌幅从7%到57%。
差别不在政策本身，在三个东西：这个城市还有没有能替代老名校的新优质校、学位确定性被打破到什么程度、以及还有没有足够多的孩子。
海淀区教委的表述是： 同一地址六年（九年）内学位占用后，不影响取得入学资格，入学途径从"单校划片"调整为"多校划片"。
海淀已经实现全区公办中小学集团化办学，形成43个教育集团，2025年通过新建改扩建新增优质学位7910个，2026年拟再新增近4000个。
另外，海淀2023年就已通过教育部全国义务教育优质均衡发展区认定，这条政策底线和"恢复单校划片"是不相容的。
小学的账也算得清：入学人数从4.
1万峰值回落到近3万，小学学位不再全面紧张。
压力转移到了初中——2026年海淀初中学位缺口约7500个。
2026年7月北京二手房网签13875套，同比涨8.
53%，500万以下房源成交占比接近八成，买的绝大多数是有明确入学需求、用完就转手的家庭。
中关村核心老破小的挂牌单价仍在10万以上，科源社区124386元/㎡、科育社区120839元/㎡、中科院东南小区114843元/㎡。
北京核心区老住宅的老式卧室实景 这些数据说的是同一件事：纯学区溢价在收缩，但"总价低、地段在"这部分价值没有消失。
这类房子的价格地板不是学区决定的，是"北京核心区一套还能住的房子"决定的。
学区加价从过去的绝对主导，变成了一部分。
特别
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